賃貸中のマンションでも売却できますか？オーナーチェンジの注意点

はい、入居者がいるマンションでも売却できます。賃貸借契約を維持したまま買主へ引き継ぐ売却は「オーナーチェンジ」と呼ばれ、入居者に退去してもらってから売る必要はありません。ただし、空室の自己居住用マンションとは価格の見方や必要資料が異なります。

※本記事は2026年8月30日時点の法令に基づく一般的な説明です。普通借家・定期借家、サブリース、滞納、契約特約などにより扱いが異なります。

賃貸借契約と敷金は買主に引き継がれます

民法第605条の2では、賃借人が対抗要件を備えた不動産が譲渡された場合、原則として賃貸人の地位は買主へ移転すると定めています。所有権移転登記を行い、賃貸人の変更や家賃振込先を入居者へ案内します。敷金返還債務も原則として新しい賃貸人へ承継されるため、売買代金の決済時に敷金相当額の扱いを明確にします。

査定で確認する主なポイント

•      現在の月額賃料・共益費と周辺の賃料水準

•      入居開始日、契約期間、更新条件、普通借家か定期借家か

•      家賃滞納や遅延の有無、保証会社の利用状況

•      預かり敷金、更新料、原状回復に関する特約

•      管理会社・サブリース契約の内容と解約条件

•      管理費・修繕積立金・固定資産税など所有者負担

賃貸中物件は、年間賃料収入と年間の所有コストから収益性を見られるため、賃貸借契約書や入金履歴が価格判断の重要な資料になります。

準備しておきたい資料

「売るから退去してほしい」は慎重な対応が必要です

普通借家契約では、貸主からの更新拒絶や解約申入れに正当事由が必要です。売却したいという理由だけで直ちに退去を求められるとは限りません。空室にして売る案を検討する場合は、契約内容と入居者の権利を確認し、弁護士や管理会社へ相談して進める必要があります。無理に退去交渉を始める前に、賃貸中のままの買取価格を確認する方法が安全です。

賃貸中のまま売るか、空室を待つか

早めに現金化したい、退去時期が読めない、管理の負担を減らしたい場合は、賃貸中のまま売る選択が現実的です。一方、近く退去予定が確定しており、自己居住用としての需要が強い物件では、空室後の条件も比較する余地があります。家賃収入、空室期間、原状回復費、売却価格を一体で比べることが大切です。

大阪の賃貸中マンションも査定できます

賃貸借契約書や収支資料がすべて揃っていなくても、分かる範囲から確認できます。入居者対応に配慮しながら、賃貸中のまま売却する条件をご提案します。当社が直接買主となるため仲介手数料はかかりません。

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